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绿城劳动赴港上市倒计时,新上市期货(Futures)

时间:2019-09-15 22:43来源:网站首页
南都物业:A股物业第一股 业内人士指出,物业企业的上市对物业管理规模化有一定的引领作用。而园区O2O是宋卫平讲好故事的突破口。园区O2O模式是一种创新,同时也体现了一种资产管

南都物业:A股物业第一股

业内人士指出,物业企业的上市对物业管理规模化有一定的引领作用。而园区O2O是宋卫平讲好故事的突破口。园区O2O模式是一种创新,同时也体现了一种资产管理模式。“这个既时髦,也意味着新市场需求在积极释放”。

    公司自1994年成立以来,一直从事物业管理相关服务,主要服务可分为物业服务和增值服务。其中物业服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务和顾问咨询服务。增值服务指为住户提供的个性化专项服务,如家政服务、私人绿化服务、室内维修服务等。2017年1-6月公司物业管理服务收入占总收入的92.87%,增值服务占比6.86%;从各细分服务类型看,包干制物业管理服务和案场服务是公司主要的收入来源,占物业管理服务收入的比重分别为87.79%、11.25%。

6月27日,绿城物业服务集团有限公司对外宣布,将于7月12日赴港上市,股票代码为2869.HK,发行价为每股1.74港元至2.20港元之间,公开发行7.78亿股。

    公司看点如下:

由此,绿城服务将成为继彩生活、中海物业、中奥到家后,第四家登陆港交所的内地物业管理公司。

    1、房地产开发将保持稳定增长,物业管理有巨大发展空间。我国35个主要城市近五年平均房屋施工面积为231545.18万平方米,年均复合增长率10.4%,房地产行业将保持持续增长。同时,随着一二线城市土地供应量的减少,房地产行业的利润也将从开发环节向运营增值和房地产再流通环节延。公司在提供运营物业增值服务的同时,也通过物业租赁业务向产业链上游延伸,拓展新的业务空间和利润增长点,未来仍有发展空间。

值得注意的是,此次即将上市的核心资产“绿城物业服务”(绿城物业服务集团有限公司)并非绿城中国上市资产中分拆出来的资产,其与绿城中国并没有直接的股权关系。其是中交入股绿城后,由绿城中国董事会联席主席及执行董事宋卫平自己搭建的上市平台。

    2、迎合“互联网+”新需求,公司积极布局社区O2O平台建设。本次募投项目之一是建设社区O2O平台项目。目前公司子公司悦都科技负责技术平台研发,其生产产品悦嘉家已经上线,悦嘉家团队已在平台开发过程中进行了若干产品运营的项目,项目顺利通过了软硬件运行的测试及销售市场的考验。公司借助互联网的数据挖掘及大数据分析等各种工具,将有助于寻求更多的利润增长点,扩大多种经营收入的比重,突破传统物业服务企业利润率较低的瓶颈。

根据绿城服务披露的股权结构,目前大股东为宋卫平、寿柏年、夏一波全资持有的OrchidGardenInvestment,合计持有绿城服务51%的股份。此外,绿城物业服务集团董事长李海荣持有34%股份。

    风险提示:募投项目不及预期,人力资源成本上升。

上市为融资

去年12月,绿城服务向香港联交所递交上市申请文件,但之后上市进程稍显平静。

今年初,宋卫平表示,最快将于今年3月上市。3个多月过去了,绿城服务终于确定了最终上市时间表。

对于绿城服务的上市,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示:“一方面,与目前物业管理‘先上市后扩张’的经营思路有关;另一方面,很多企业希望做大物业管理公司或业务,但碍于现金流的模式,只能通过上市来融资。”

根据上市申请文件,绿城服务业务由物业管理服务、顾问咨询服务、园区增值服务三个板块组成。

数据显示,绿城服务2015年营业收入为29.18亿元,年度利润为2.02亿元。其中,物业管理费为20.9亿元,占总收入的71.6%,毛利率10.2%;顾问咨询服务费为5.5亿元,占总收入的18.9%,毛利率33.9%;园区增值服务费为2.76亿元,占收入的9.5%,毛利率47.5%。

从毛利率不难发现,收入占比最多的物业管理费,在三大板块中毛利率却是最少的。

崔瑜解释道,“不同物业管理公司采用的管理方式比重有所不同,物业管理的包干制,即物业管理公司全数收缴物业管理费,承担物业管理的成本及开支,结余部分为公司利润;酬金制则是物业管理公司向业主收取物业管理费的预定百分比(在中国一般为10%)确认为收益和毛利,余下的物业管理费则用作物业管理的营运资金。”

但是《国际金融报》记者发现,尽管物业管理费都是中海物业、彩生活和绿城服务这3家房地产物业服务公司的营收主要来源,但是3家公司的盈利水平相差较大,毛利率分别为19%,55%以及18%。

“这和三类企业传统物业管理模式等有关系,部分企业是因为项目偏高端,且土地价格成本偏低,所以物业管理本身有优势。而类似绿城的物业管理,过于追求精细化,会增加相应的成本。”严跃进说。

崔瑜从包干制和酬金制为《国际金融报》记者进行了分析,他认为,绿城和中海物业之所以与彩生活差距较大,在于包干制与酬金制的比例。彩生活的酬金制物业管理比重在3家物业管理公司中最高,达到了24.5%,所以毛利率最高,而其他两家包干制占比90%以上,酬金制占比极低。

着眼园区O2O

绿城服务宣布,假设发售价为每股1.97港元,估计将融资14.09亿港元。其中,将有3亿港元来自绿城中国。

6月27日,绿城中国已经宣布将作为绿城服务的基石投资者,按首次公开发售价收购绿城服务股份,将投入3.06亿港元。

目前,绿城服务已经引入绿城中国、中国东方资产管理、浙江天堂硅谷资产管理等多位基石投资者。

严跃进认为,绿城服务三大业务板块中的园区增值服务和绿城并购新项目有关系,可能是后续一个主要的收入来源。

园区增值服务主要是通过一站式平台,凭借互联网、手机APP、线下体验等途径等为园区的业主和住户提供产品及服务,并构建绿城联盟,为联盟伙伴设计社区O2O平台,协助建设智能园区。

而园区O2O是宋卫平讲好故事的突破口。其2014年9月推出的智慧园区项目,被认为是开发智慧园区项目方面的行业先驱。

根据绿城服务的介绍,该智能园区项目主要包括幸福绿城移动应用,以供用户向其购买若干产品及服务。其次还有智慧物管服务平台,用以协助员工提供经优化的物业管理服务以及智慧硬件管理平台,以通过互联网连接其在管园区的物管设施、设备及装置。

数据显示,幸福绿城移动应用的注册用户于2015年12月31日超出18万,覆盖中国50个城市中405个住宅园区的137206个注册家庭。

崔瑜表示,“绿城服务相较于其他物业公司的优势在于园区增值服务,包括园区服务及产品平台、家居生活服务及园区空间服务,并且近几年园区增值服务收入得到大幅度增长。现今,园区O2O发展空间很大,被公司看作最大的利润增长点,未来发展前景明朗。”

对于O2O这种发展模式,严跃进表示:“园区O2O模式是一种创新,后续要看能否寻找到一些新的园区项目供其管理。同时也体现了一个资产管理的模式。这个既是时髦,也意味着新市场需求在积极释放。”

智慧社区新蓝海

值得注意的是,为了提供匹配高端物业服务的需求,几乎所有公司都推出了自有的O2O平台。

据申银万国李虹统计,彩生活推出的彩之云平台截至2015年末,注册用户和活跃用户分别达200万和85.5万,为业内第一。与此同时,中奥到家旗下爱到家则是惟一一个成功覆盖至第三方社区的平台,截至2016年3月末,合计覆盖2870个社区。

这说明传统物业都在积极布局智慧社区这片新蓝海。

严跃进表示,“智慧社区可以是一个概念,也可以是一个新领域。从概念的角度看,是为住宅销售做服务的。但如果是一个新领域,那么完全可以剥离出来和住宅销售进行独立运营。另外,此类物业管理模式中,随着‘互联网+’技术的流行,也为物业管理提供了智慧社区运营的接口。”

但也存在一些问题,严跃进坦言,“目前很多智慧社区出现,主要是开发一个APP软件,进而把衣食住行等需求都进行了端口的设置,方便业主生活。但问题在于,目前业主本身的消费习惯各式各样,很难统一在此类APP软件搭建的平台之下。”

严跃进认为,智慧社区要做大,关键要和当地居委会、街道等进行合作,从而把各类需求进行串联,甚至周边的社区也要统一管理,否则和社区街道管理会有一定冲突,成本也很高。

“后续建议相应的居委会可以主动来进入此类领域进行管理,这比房企自己开发一个APP管理或更有优势。”严跃进说。

李虹表示,目前物业管理板块平均估值为13.3倍16年PE,2.6倍16年PB。而且基于稳步增长的管理面积、有效成本控制下逐步改善的毛利率,以及O2O增值业务提供的多元化服务,申银万国首次覆盖物业管理行业并给予超配评级。

光大证券分析师詹帝认为,作为领先的轻资产物管公司,绿城服务具备一定的竞争优势。估值方面,绿城服务2015年市盈率为20.45-25.85倍,与同业相比亦算合理,建议谨慎认购。

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